Подготовим полный пакет документов. Юрист сопровождает на каждом этапе сделки до получения собственности или денежных средств.

Работаем с банками, опекой, нотариусами, оценочными компаниями.
Все виды жилищных и военных сертификатов.

Проверка продавца и объекта недвижимости более чем по 20 риск параметрам.

/

юридическое сопровождение

Примеры заключений, которые получает клиент

Проверка объекста:

Проверка продавца:

02

02

01

01

Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на квартиру.

Проверка сведений на наличие/отсутствие обременений, арестов, запретов сделок.

Тщательная проверка правоустанавливающей документации на квартиру:

• свидетельства о госрегистрации права собственности (выдаваемых до 2016 года);
  
  
• свидетельство о регистрации перехода права собственности (выдаваемых после 2016 года);
  
  
• выписки из ЕГРН;
  
  
• правоустанавливающих договоров – купли-продажи, дарения, передачи квартиры по приватизации и других сделок.
  
  

В ходе юридической экспертизы проверке в первую очередь подлежит соответствие заявленных параметров квартиры данным, которые хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Несовпадение сведений может быть либо технической ошибкой со стороны Росреестра, либо фактом предоставления заведомо ложной информации.

Результаты экспертизы позволяют как отстаивать права собственности на квартиру, так и оспаривать претензии третьих лиц на недвижимость.

Право собственности на квартиру может сопровождаться различными правовыми обременениями:

• залогом;
  
• арестом;
  
• запретом совершать сделки;
  
• ипотекой;
  
• доверительным управлением;
  
• другими ограничениями.
  
  

Наличие ограничений – прямое основание для приостановки или отмены государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Чтобы не допустить таких последствий, в обязательном порядке требуется провести ретроспективный анализ на наличие потенциальных обременений.

Ключевым объектом анализа выступает выписка из ЕГРН, которая содержит информацию об актуальном статусе квартиры. Именно по этой причине необходимо заранее заказать документ из Росреестра, чтобы выявить как текущие, так и снятые правовые обременения.

03

03

Проверка истории квартиры и исключение рисков по признанию предыдущих сделок недействительными

История переходов права собственности – документ, который содержит информацию о владельцах квартиры и фактах смены собственников. С помощью данного акта можно узнать:

• сведения как об актуальных, так и о прежних собственниках квартиры;
  
  
• документы-основания права собственности;
  
  
• даты заключения сделок.
  
  

Специальная выписка, однако, содержит далеко не всю необходимую информацию для анализа. Потенциальному владельцу также полезно знать о следующих моментах в отношении прежних собственников:

• наличии исполнительных производств;
  
  
• наличии судебных решений об оспаривании сделок;
  
  
• наличии долговых обязательств и банкротных процедур.
  
  

Для того, чтобы составить полное представление о квартире, также потребуется ознакомиться о наличии правовых ограничений на недвижимость.

Тщательная проверка истории переходов права собственности и сопутствующих документов – гарантия защиты потенциального владельца от рисков, связанных с признанием предыдущих сделок недействительными, в том числе третьими лицами.

Факт выявления обременений или оспоримых сделок в цепочке прежних собственников отнюдь не означает невыгодность сделки, но он позволит покупателю затребовать больше документов от текущего собственника для защиты после покупки квартиры.

04

04

Проверка на потенциальное банкротство продавца

Законодательство о банкротстве позволяет оспаривать большую часть сделок, совершенных должником в последние 3 года до момента его признания банкротом. Это касается и недвижимости. Перед тем, как покупать квартиру, стоит тщательно проверить продавца на предмет потенциального банкротного статуса. В будущем это позволит новому владельцу избежать неприятных ситуаций, связанных с оспариванием права собственности и сделки по квартире.

Проверка на возможный банкротный статус также включает изучение кредитной истории продавца. Помимо финансовой несостоятельности, крайне важно удостовериться, что контрагент не является злостным должником, в отношении которого потенциально могут быть инициированы взыскания.

05

05

Проверка на судебные споры в отношении продавца и его квартиры

Продавец должен обладать бесспорным правом собственности – в таком случае сделка по приобретению квартиры не будет сопряжена с рисками оспаривания. Чтобы удостовериться в том, что на недвижимость никто больше не претендует, рекомендуется провести проверку на наличие судебных споров в отношении продавца и его имущества. Процедура включает:

• изучение последних 10 лет делопроизводства районных, мировых и других судов в отношении как актуальных, так и прежних владельцев квартиры;
  
  
• изучение судебных дел, связанных с квартирой – особенно это касается споров о признании права собственности.
  
  

В зоне риска – в первую очередь владельцы с сожителями и спорные объекты, которые ранее имели большое количество собственников. В указанных случаях профессиональная оценка со стороны юриста будет очень полезной.

06

06

Проверка на факт исполнительных производств

Один из важнейших нюансов сделок с недвижимостью – проверке подлежит не только сам объект, но и собственник. Если у продавца имеется непогашенная задолженность и актуальные исполнительные производства, то это ощутимо увеличивает риски для приобретателя. По закону обращаться взыскание запрещено только на единственное жилье – в случае оформления сделки по продаже данное правило, работать не будет. Это означает, что покупатель всегда находится в зоне риска из-за потенциальных взысканий со стороны кредиторов продавца.

Проверка на наличие исполнительных производств – возможность заранее узнать, имеются ли основания для опасений в плане взысканий.

07

07

Проверка на дееспособность

Сделки могут совершать только дееспособные лица. Если квартира была приобретена у недееспособного, то это станет основанием для аннулирования соглашения – недвижимость не перейдет в собственность покупателю.

Чтобы избежать этого, необходима проверка продавца на дееспособность. Процедура включает:

• получение справок о дееспособности (отсутствие на учете в ПНД);
  
  
• прохождение медицинского освидетельствования с осмотром;
  
  
• привлечение медицинских экспертов для получения заключения.
  
  

Справок из ПНД и НД может быть недостаточно, т.к. они говорят о том, что человек сам не обращался. Поэтому и заказывается дополнительное освидетельствование.

С практической точки зрения требовать от продавца доказывать собственную дееспособность – плохой тон. Но если покупатель заметил неадекватное поведение собственника или постоянное присутствие его законного представителя, то проверка на дееспособность – надежный вариант развеять сомнения.

08

08

Проверка на претензии со стороны третьих лиц

Любое лицо может заявить о признании права собственности на квартиру, если оно имеет соответствующие основания и доказательства. В таком случае возникнет спор по поводу недвижимости, и владелец по договору не всегда оказывается истинным собственником. Чтобы этого избежать, необходимо предварительно проверить, поступали ли в суды какие-либо заявления от третьих лиц в отношении прав собственности на квартиру.

09

09

Проверка квартиры супругов

Сделки по недвижимости, которая находится во владении супружеской пары, всегда сопровождаются определенными рисками. Проблема в том, что для отчуждения квартиры требуется согласие второго супруга (если объект был приобретен в браке). Именно по этой причине важна предварительная проверка режима имущества супругов.

В рамках проверочной процедуры запрашивается нотариальное согласие супруга и сведения о брачном договоре, что снижает к нулю последующие риски оспаривания.

10

10

Проверка паспортных данных

Не все продавцы добросовестны – практика знает случаи, когда они сознательно скрывают свою личность и выдают себя за других лиц. Чтобы свести риски мошенничества и обмана к минимуму, необходимо удостовериться в подлинности паспортных данных, предоставленных продавцом.

Для этого подается запрос в МВД РФ с просьбой проверить паспортные данные контрагента. Любое несовпадение информации – повод для требования у продавца пояснений. Как только станет ясно, что человек выдает себя за другое лицо, можно приостановить государственную регистрацию перехода права собственности или отказаться от приобретения объекта и избежать потерю денег.

11

11

Проверка на наличие лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

Недвижимость – специфическая категория имущества. В квартире, помимо самого прописанного продавца, могут жить и другие лица, которые получили право пожизненного проживания. В первую очередь это касается детей, наследников с завещательным отказом, иждивенцев и лиц, которые стали собственниками до приватизации квартиры и впоследствии отказались от своей доли в пользу других.

Наличие третьих лиц, имеющих право пользоваться квартирой – определенно обременение для покупателя. Чтобы выявить потенциальных пользователей недвижимостью, необходимо получить архивную выписку из домовой книги и дополнительные свидетельства от продавца, что в квартире больше никто не проживает.

12

12

Проверка маткапитала

Если квартира была приобретена за счет средств материнского капитала, то договор купли-продажи сопряжен с рисками недействительности из-за прав несовершеннолетних. В такой ситуации важно заранее провести проверку сведений о том, за счет каких средств была куплена квартира первоначальным собственником.

14

14

Проверка особых отметок

В 2017 году информационные базы ГКН и ЕГРП были объединены. В результате слияния двух массивов данных в ЕГРН появился раздел «особые отметки», который включает актуальные незасвидетельствованные данные.

В будущем указанные отметки могут серьезно помешать собственнику. Чтобы избежать этого, необходимо провести тщательную проверку квартиры на наличие особого статуса или скрытых данных о прежних ограничениях.

13

13

Проверка прописанных лиц

Договор купли-продажи, как и любая другая сделка по отчуждению права собственности, влечет снятие с учета всех зарегистрированных ранее лиц. Однако данное правило на распространяется на несколько категорий, в том числе детей.

Именно по этой причине важно предварительно организовать проверку недвижимости на наличие прописанных лиц, чтобы в будущем новый собственник не мучался с проблемами выселения нежелательных сожителей.

15

15

Проверка на риск изъятия объекта для государственных и муниципальных нужд

Государство, как и местные органы власти, при наличии определенных оснований могут изъять квартиру для собственных нужд. Если недвижимость используется администрацией или любым другим учреждением, то Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Если же регистратор все же закрепил переход права, то в будущем риск не пропадает – государство в любом случае может заявить об изъятии.

Чтобы этого избежать, рекомендуется организовать проверку квартиры на возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд.

16

16

Проверка расчетной документации

Покупателю недвижимости важно удостовериться, что прежние расчетные операции по квартире полностью исполнены. Иначе есть риск взысканий, особенно в первые 3 года (исковая давность). Чтобы избежать этого, рекомендуется организовать проверку расписок, выписок по счету и других документов по взаиморасчетам текущего собственника с другими контрагентами в отношении квартиры.

17

17

Подтверждение отсутствия долгов по оплате за ЖКХ и другие услуги

Долги по ЖКХ и капитальному ремонту возлагаются на прежнего собственника. Однако на практике управляющие компании часто начинают требовать выплат с новых владельцев. Безопасный вариант здесь только один: получить подтверждение отсутствия долгов по оплате за коммунальные услуги и капитальный ремонт, чтобы в будущем не оказаться под давлением со стороны ТСЖ или УК.

18

18

Проверка на незаконную перепланировку

Незаконная перепланировка квартиры влечет суровое наказание по закону. Если новый владелец хочет избежать штрафов и других взысканий, рекомендуется перед заключением договора по квартире проверить факт перепланировки. Данный риск изначально носит скрытый характер, так как при покупке недвижимости продавец не предоставляет документы из БТИ. Но покупатель может потребовать их предоставления.

19

19

Проверка информации о состоянии дома

Аварийный дом или недвижимость, подлежащая сносу – явно не самый лучший актив в собственности. В текущее время, на волне реконструкций, реноваций и борьбы за землю, приобретать квартиру в высокорискованном доме – значит заключить невыгодную сделку и стать владельцем бомбы замедленного действия.

Невыгодных приобретений можно избежать, если организовать компетентную проверку дома на аварийность и другие характеристики повышенного риска.

20

20

Проверка на принадлежность к объектам культурного наследия

Дом может иметь статус объекта культурного наследия. С одной стороны, это повышение цены актива, но с другой – наличие целого ряда правовых ограничений. Собственник такой недвижимости не сможет:

• устанавливать кондиционеры;
  
  
• менять оконные блоки;
  
  
• проводить капитальный ремонт;
  
  
• организовывать другие технические изменения.
  
  

По этой причине имеет смысл организовать проверку дома на принадлежность к объектам культурного наследия.

09

Риски дополнительных расходов

Приведение помещения в первоначальный вид; долги предыдущего собственника за ЖКУ; долги за капремонт и прочие

10

Технические
риски помещения

Неузаконенная перепланировка; нарушение СНиП, СанПИН и прочих технических норм

11

Риск
потери объекта

Признание сделки недействительной; покупка у неправомочного или недобросовестного продавца; истребование законным владельцем и прочие

12

Риск
потери ДЕНЕГ

Признание сделки недействительной; лишение денег при неправильном способе расчетов и прочее

08

Технические риски здания или строения

Признание здания аварийным, изъятие для государственных нужд, включение в перечень подлежащих сносу, включение в программу реновации и прочие

07

Правовые риски здания или строения

Самовольная постройка, нарушение градостроительных норм при строительстве частного жилого дома

РИСКИ ПОКУПКИ ИЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ЮРИСТА

01

Риски при совершении сделки под условием или альтернативной сделки

Когда свою недвижимость продали, деньги оплатили, а новую квартиру не приобрели

02

Риски и сложности с пользованием объекта

Проживание: арендаторов, рентополучателей, лиц имеющих право проживания в следствие завещательного отказа или приватизации, зарегистрированных члены семьи бывшего собственника и прочие

03

Риски, связанные с границами земельного участка

Проживание: арендаторов, рентополучателей, лиц имеющих право проживания в следствие завещательного отказа или приватизации, зарегистрированных члены семьи бывшего собственника и прочие

04

Риск уменьшения объема прав собственности

Появление сособственников (долевых собственников): наследники, бывшие супруги, граждане не реализовавшие право на приватизацию и прочие

05

Риски незаконного использования земельного участка

Нарушение целевого использования или назначения земельного участка

06

Риски, связанные с обременениями и ограничениями права собственности

Залог недвижимости, арест, ограничения совершения действий и прочие